Urbitat mandataire avec Marc Dauber et Jean Charles Jacques

Lorient, Orléans & Mulhouse.

Travail en cours mené par l’Atelier Marc Dauber, Quartiers sarl, Complémeterre, Urbitat, PTV, Energico

Préconisations et conseils opérationnels destinés aux opérateurs sociaux et leurs partenaires pour mieux prendre en compte la qualité urbaine dans les opérations ANRU.

Sortie courant 2009

1. Définir la qualité urbaine

2. Dans le contexte de la Rénovation Urbaine

3. La prévalence de l’urbanisme dans le processus et la qualité

4. La nature de la ville

Qualité Urbaine : Une définition

La question de la définition et de la nature de ce qui peut être qualitatif dans la ville doit être posée. En effet, il n’est question ni de gout ni de couleur, la qualité urbaine est sinon mesurable, du moins appréhendable. L’appréhension fait l’objet de débats, c’est normal ! Mais elle doit aussi découler du raisonnement et de la mise en place des savoirs, théoriques et pratiques, nombreux depuis 25 siècles.

À l’identique de la définition de la qualité architecturale, la qualité urbaine peut se définir comme une forte proportion de prise en compte de différentes variables.

D’apparence abstraite, cette définition propose, en réalité, la mesure de la qualité comme proportionnelle au niveau de complexité mise en œuvre : complexité de différents critères, hiérarchies, priorités, disciplines et facteurs. Les éléments de cette complexité sont de tous domaines : sociologie, géographie, économie, architecture et même technique

Faute de choix clair, la complexité mise en place, mais non résolue, déroule confusion et complication. C’est à la fois une démarche de conception et une réponse de commande qui permettent d’atteindre le but.

L’étude seule comme réponse, ne peut être susceptible de définir la qualité.

Cette approche s’oppose frontalement à la définition fonctionnaliste de ce que pourrait être la qualité. Il convient évidemment de comprendre le terme de fonctionnel comme celui de la simplicité basique. Il s’agit de fustiger la réponse, exclusivement et prioritairement technique, à une question qui visiblement dépasse largement le comment alors même que le pourquoi n’est pas posé. Il faut d’urgence casser le sens commun qui propose la structuration de l’espace comme un acte technique. Certes, c’est un acte de savoirs mais largement plus vastes et plus sensibles que de gérer du tuyau, de la voirie, de la circulation, des automobiles, des arbres, de l’argent ou des bâtiments.

La définition de la qualité urbaine comme haut niveau de complexité permet d’aborder la question des usages et surtout de leurs différences dans les temps : courts (journée par exemple) où longs (amortissements par exemple).

C’est évidemment, aussi, avec ces principes que l’on construit la diversité fonctionnelle, géographique, temporelle, culturelle et même architecturale !

Dans le contexte d’une société européenne, républicaine et démocratique, respectant l’individu, il apparaît que trois priorités-principes, apparemment partagés par la population, provoqueraient la qualité urbaine :

· l’espace public, et accessoirement le bâtiment public, structurent l’urbain

· l’usage et la relation sont parties des fonctions de base de l’espace urbain

· la variété de la population et des activités qui s’y déroulent sont, désormais à nouveau, des conditions de la ville

1. L’espace public, fait partie de la définition même de la ville. Camillo Sitte définit bien le forum comme l’atrium de la ville, cela montre bien que le cœur de la ville est dans ses “vides”.

Le bâtiment public, lui aussi participe à la fabrication du collectif de “l’affectio societatis”. La hiérarchie devrait donc être claire : la monumentalité n’est pas l’apanage de l’habitation.

2. La ville est le lieu de rencontre et de la confrontation des peuples, elle est aussi celui de l’anonymat et de grande solitude. Cela présente bien la complexité extrême de la question de l’intimité et de la collectivité. On proposera, trois types d’espaces :

· celui privatif, familial : il doit être protégé et garanti

· ceux réellement publics – au sens traditionnel - ouverts et pratiqués par ses habitants – du quartier ou de la planète -

· l’espace résidentiel collectif, partagé par un petit nombre d’habitants sur le mode de la copropriété. Il convient de débattre des jeux d’acteurs et d’appropriations qui se déroulent sur ces lieux pour définir comment un mode relationnel nouveau, probablement constitutif de rapports sociaux, structure désormais – à nouveau ? - les formes urbaines. Le statut n’en est pas plus facile à déterminer, nous dirons collectif, pour ne pas dire privé, CAD approprié par un seul, ni public, CAD approprié par personne. C’est le principe même de l’espace résidentiel qui doit sortir de son statut de recette.

Nota : La manière de vivre l’espace est variable suivant les influences de la population : une ville du sud ne peut se comparer à une ville du nord et ceci ne résulte pas uniquement des variations climatiques. Les influences latines et méditerranéennes proposent une manière de se mettre en représentation sur l’espace public mais ferme au regard les lieux intimes. Différemment une culture germanique ou nordique proposera sobriété et discrétion au regard collectif mais livre, sans volet, les lieux intérieurs, objet d’une forte normalisation.

3. La diversité fonctionnelle, déterminante de l’usage des lieux, apparaît désormais indispensable pour éviter les migrations journalières, peu durables. De même, il est désormais indispensable, pour assurer le lien social, de mélanger les statuts d’occupation de l’habitat, les niveaux socioprofessionnels des populations voisines, les différents modes de vie culturels, communautaires. Pratiquement, on s’aperçoit que sur le principe chacun est d’accord mais que dans la réalité les tentatives réelles suscitent des opposition vigoureuses. Le principe est admis, l’usage en est redouté. En France, la conscience sociale, grâce à la globalisation, désormais aigue considère les regroupements communautaires et sociaux, non voulus, comme désastreux.

Dans le contexte de la Rénovation Urbaine

L’arrivée de la rénovation urbaine est désormais un élément considérable de la pensée sur la ville. De nouveaux principes urbains peuvent être exprimés, déclinés et testés.

La pensée initiale de la “politique des quartiers” était basée sur le concept de réparation. Il convenait, alors, de compenser le désordre d’une situation fruit de l’échec. Dans cette condition, c’est une action temporaire et localisée qui était attendue. Cela d’autant plus que la solution devait être définitive pour une situation qu’il était déjà conçu comme fermée et unique. Un quartier issu de la tabula rasa et conçu comme un tout ne peut être régi par une vision dynamique dans cet esprit.

Désormais au regard de l’accélération du processus urbain, de l’augmentation du nombre de quartiers touchés, de la banalisation des difficultés ressenties, le principe établissant la ville comme un processus peut être exprimé et retenu.

L’enjeu est, alors, celui de la recomposition permanente, de la fabrication de traces durables, il convient de prendre des risques de laisser des incertitudes, de faire confiance au processus une fois la trame donnée, étant entendu que la culture collective et le consensus social suffiraient à tenir le projet.

La condition n’est évidemment pas mince !

Au début du XXIe siècle, on peut définir la ville comme une “espérance collective” Ce terme recouvre la collectivité de l’humanité dans le temps et dans l’espace. Ainsi la ville dans la durée, se partage entre les générations et par un long cheminement vers des modifications successives, redondantes, contradictoires, permet la sédimentation nécessaire à la fabrication de la valeur historique et la richesse des subtilités. Une sorte de retour aux sources qui se profile.

La rénovation urbaine, que l’on préférerait appeler le renouvellement urbain, est une occasion unique de repenser la ville sur un consensus social. Ce consensus est évidemment un peu fallacieux mais sera fortement dynamisé par celui, encore flou, mais décisif, du développement durable. Avant que le sujet ne soit accaparé par les techniciens de tous poils, il convient de l’utiliser pour fabriquer des philosophies de la cité, de son rôle, de sa tâche dans la société. Une sorte d’éthique de l’action urbaine, à reconstruire depuis un demi-siècle.

Processus et qualité : la prévalence de l’urbanisme

Avatar du débat éternel entre le collectif et l’individuel, la prééminence du tracé urbain sur la logique immobilière doit être abordée.

D’évidence, le permis d’aménager est une formalité alors que le permis de construire devient le lieu du conflit et du bras de fer. La commande d’urbanisme était bien un produit d’appel par rapport à la maîtrise d’œuvre en bâtiment. Toujours encore, l’enjeu économique de l’aménagement est bien moindre que celui de l’opération de construction.

Cependant il importe que le produit immobilier soit décidé en amont, défini et testé pour rompre avec les principes de l’espace non qualifié et du zoning. Au-delà même des susceptibilités corporatives, il faut que le produit habitat, l’usage, les populations, la densité, le phasage soient décidés en amont. Faute de quoi, il n’y aura débat que sur la forme. Cette dernière étant éminemment discutable, il n’y aura jamais de véritable débat.

Il apparaît, d’ores et déjà, indispensable de revaloriser non seulement la mission de conception urbaine mais aussi les étapes, en particulier, la scénarisation, et les choix politiques qui en découlent.

Nota : ce n’est pas un document administratif, même opposable, malgré toute la précision de sa construction qui fait la qualité mais le projet. Ceci est une question d’outil : le verbe est dépassé par le dessin (dessein ?).

La nature de la ville

Il faut situer la réalité de la ville avant que de débattre de son rôle, de sa philosophie, et même de sa qualité.

Convenons-en, la ville pensée comme le croisement de voies de circulation, des flux d’hommes et de marchandises n’est pas la même que celle présentée comme l’endroit du partage de la richesse, de la démocratie. Celle du croisement des cultures, des générations et des individus n’est pas celle transformée en valeur marchande, privatisée gardiennée et ouverte à ses seuls bénéficiaires attitrés. Le débat qui se pose actuellement est curieusement très proche de celui qui dut avoir lieu à la fin du Moyen Âge.

Réaffirmer la ville essentiellement comme un lieu public, support de la vie collective, sous le regard du droit unique et gratuit est indispensable pour éviter l’éclatement de la ville et les affrontements de ses composantes, de ses territoires et bien sûrs des hommes qui y vivent, s’y définissent et composent la société.

Au-delà de la réaffirmation de la ville comme symbole, outil et résultat de la forme sociale, il est nécessaire de traiter du rapport entre la ville et le territoire. La limite, outre son intérêt pratique pour la composition, fait partie de la ville. Romulus avec sa charrue, Didon avec une lanière de cuir, définissent Rome et Carthage.

Le débat sur la limite est fondamental pour l’avenir de la ville. Il ouvre ceux sur la gouvernance, sur la métropolisation, sur le réseau des villes, sur le rapport des villes avec le rural c’est-à-dire avec le territoire. La France et l’État centralisateur se définissent comme pays = nation = État = territoire indissociables. Cela complique singulièrement la réponse mais ne dispense pas de poser la question.

À suivre……

Le compte rendu est disponible sur le lien http://www.ecoledelarenovationurbaine.com/fileadmin/upload/conf_begles/Cahier_Conference_Begles_IFMO_ERU.pdf

• Lutter contre les effets
• Lutter contre les causes

Chacune de ces priorités est indépendante de l’autre, voire contradictoire dans ses effets immédiats, et pourtant elles sont toutes aussi importantes l’une que l’autre.

Pour lutter contre les effets de la crise que je vois 4 axes majeurs :

• la fluidité des marchés
• la sécurisation
• la résorption de la vacance
• l’amélioration de l’image HLM

La fluidité du marché demande, d’abord, un changement de posture. De manière très française nous adorons faire des catégories : des logements étudiants sont vacants, des jeunes travailleurs ne trouvent pas pour habiter. On construit des PLS mais on manque de PLUS. Les différents parcs aidés doivent trouver également une synergie interne. Les parcs HLM en particulier doivent entrer dans une logique territoriale alors que seule la logique patrimoniale, légitime, est en oeuvre actuellement, spécialement sur le territoire de la communauté urbaine. Il est aussi évident que la transformation de la politique habitat en politique fiscale a des inconvénients : la fabrication d’un “produit habitat” en fait un produit d’investissement qui ne correspond pas totalement à la réalité des besoins. Cela entraîne des difficultés d’accès au logement, des difficultés de solvabilité, et des déboires futurs pour les investisseurs

La sécurisation demande également un changement d’attitude, la question du garant pour l’accès au logement des plus démunis, ou même des jeunes qui s’installent, est révélatrice. Le Locapass initialement mis en place pour faciliter l’accès et rassurer les propriétaires, aboutit à stigmatiser les bénéficiaires. Le marché est tendu et la facilité règne, il faut dire que, pour un propriétaire, le risque n’est pas anodin : quatre années au minimum pour sortir un locataire récalcitrant même de très mauvaise foi ! Certes la protection du locataire est indispensable mais elle est devenue trop compliquée et avec des effets collatéraux dramatiques. La question de la sécurisation est l’objet d’un débat national et à mon avis ne doit pas être traité au niveau local, cela n’empêche pas de faciliter et de dynamiser l’usage des dispositifs de substitution à la caution.

La vacance est une plaie urbaine, des logements vides occupent le territoire, mobilisent des services et ne servent à personne. Des projets et des tentatives de fiscalité appropriée existent mais apparemment sans effet, faut-il les accroître ? Faut-il mettre en place des dispositifs de cession patrimoniale ? Faut-il sécuriser l’usage par des baux emphytéotiques ? Toutes ces solutions sont, sans doute, bonnes et doivent être mises en place simultanément. La lutte contre la vacance et tout particulièrement au centre-ville est une priorité, pour créer du logement, mais surtout pour animer le tissu urbain. Les politiques de résorption de l’habitat insalubre font partie de l’histoire mais doivent probablement être réutilisées et animées avec force et conviction. Mais la résorption des logements vacants ne doit pas avoir comme seul objet la gentryfication des quartiers les plus demandées.

L’image du logement social est désastreuse, à tort : initialement mis en place pour loger les populations modestes et laborieuses, il est désormais confronté à l’hébergement des populations immigrées est démunies. Le patrimoine dont les bailleurs sociaux disposent est très typé, il convient de le faire évoluer sans perdre en quantité et tout en gagnant en qualité. La tâche n’est pas aisée, elle passera par des cessions, des ventes aux habitants, des restructurations massives et de la production. C’est pour cette raison que les politiques des organismes doivent être coordonnées et négociées au niveau local. Le changement d’image est totalement indispensable car on ne compte plus les opérations, ralenties ou arrêtées par des voisins bien-pensants qui imaginent voir déferler un quartier en difficulté pour 12 logements HLM construits au coin de la rue. Il faut communiquer sur les excellentes réalisations récentes. Il faut également dire ce que l’on fait et annoncer la couleur très longuement à l’avance. Il faut, peut-être, changer le nom de certains organismes en particulier les plus publics et les plus grands.

Pour lutter contre les causes de la crise quatre pistes s’ouvrent à nous

• arrêter de gâcher le foncier
• avoir une politique publique de maîtrise du foncier
• monter des opérations crédibles
• casser la rigidité du parc social

Ne pas gâcher le foncier consiste à l’utiliser pleinement. Il faut préciser que depuis une vingtaine d’années la taille moyenne des opérations baisse, le vélum également et très souvent on se vante d’avoir réalisé 10. 20 ou 30 % de logements en moins que ce qui était juridiquement possible sur la parcelle. Small n’est pas Beautiful ! Certaines villes commencent à réhabiliter des coefficients d’occupation du sol minimum, en Allemagne on oblige des opérations de mixité fonctionnelle avec activité ou commerce au rdc. Toutes ces pistes sont bonnes, il convient de ne pas en faire des religions mais de les traiter simultanément et avec un état d’esprit un peu plus volontaire.

Il ne peut pas y avoir de politique d’aménagement sans foncier public. Le municipalisme social a été fondé avec ce principe. Il faut maîtriser le foncier pour exiger l’aménagement; cela ne nécessite pas une maîtrise d’ouvrage publique totale mais simplement une continuité d’action et une volonté affichée. Très rapidement les partenaires privés comprennent le dispositif et jouent le jeu. La politique de la ville de Nantes est particulièrement intéressante sur cet aspect. Une politique d’acquisitions foncières, même momentanées pour revendre rapidement à un opérateur choisi, permet également de maîtriser les coûts et de stabiliser la spéculation foncière qui bien plus que la spéculation immobilière a pourri le marché ces dernières années.

Des opérations d’aménagement et de construction crédibles sont indispensables à la fabrication des références immobilières et foncières. Pour cela, il faut que les choses sortent de terre, sans atermoiements, sans complications administratives inutiles. La qualité de ces opérations doit être exemplaire sans être exceptionnelle, la recherche de l’exception conduit souvent à des prises de risques inutiles. Le mieux est l’ennemi du bien surtout quand on fait peu. Les règles du jeu que la ville (ou la communauté) entend mener sur le territoire doivent être appliquées sur les opérations : quotité de logements sociaux, cibles environnementales, mixité fonctionnelle, participation aux équipements. C’est dans l’exemple et dans la rapidité de mise en oeuvre, que se prouve le bien-fondé d’une politique. Actuellement Strasbourg est déserté par nombre d’investisseurs y compris ceux à vocation sociale car les opérations sont impossibles à monter, bien trop aléatoires et, de plus, hors de prix pour l’acquisition foncière.

La rigidité des parcs publics et sociaux est un facteur qui freine la régénération des tissus de la ville. Pour ce pour y remédier il faudra négocier des stratégies patrimoniales uniques et coordonnées engageant les opérateurs et la collectivité à l’échelle de deux décennies. La valeur ajoutée du logement social n’est pas dans le stock mais dans la capacité du flux, on a transformé l’outil en objectif. la remise sur le marché d’une faible partie du stock devrait décupler, au delà des pertes, la capacité de production.

On le voit, tous ces éléments sont liés mais la cohérence de ces politiques est régulièrement prouvée. Seul inconvénient : les échelles de temps sont importantes et dépassent l’urgence.

Sur l’urbain occidental et européen
Le phénomène urbain occidental est un des support de sa civilisation, il est en mutation permanente. Grossièrement, trois doctrines s’affrontent et se combinent. Celle qui déplore la “Cita difusa” c’est à dire la banlieue continue et indistincte (entre Lille et Bruxelles, de Frankfurt à Köln etc…) La concentration des centralités aggrave le phénomène en déqualifiant et en résorbant dans la “suburb” les anciens pôles secondaires. L’enjeu devient alors celui de la préservation de poumons verts par grosses nappes.
La seconde prône des villes de transit organisées autour des nœuds de transports et tablant sur une forte concentration à ces endroits, structurant leurs périphéries.
La dernière théorie, plus modeste propose le polycentrisme et des réseaux de cités s’auto-limitant chacune, une urbanisation progressive construite autour des traces de la structure rurale et des établissement urbain précédents. C’est évidement la plus sympathique.

Sur la question de la mixité sociale, urbaine etc..
La diversité des profils sociaux, économiques et culturels sur un territoire est devenu une aspiration partagée par nos contemporains. Elle succède à une construction du “français moyen” et de l’homme idéal (du Corbusier et de ses amis) qui avait préfiguré les projets de l’après guerre.
Désormais cette aspiration de mixité se retrouve légiféré et applicable, avec une bonne volonté quasi générale. Elle peut cependant se concevoir à plusieurs échelles, celle de l’agglomération avec des quartiers dédiées - c’est une dérive à l’américaine du concept -, celle de l’immeuble avec des statuts différents - c’est une vision optimum un peu lointaine et encore utopique - C’est bien à l’échelle du quartier que se joue l’enjeu et surtout à celle de l’îlot.
A ce niveau c’est la diversité des morphologies d’immobilier habitat, des typologies de logement et des statuts résidentiels qu’il faut agir. On constate alors, à la lueur de la pratique, récente ou retrouvée, que la diversité est facteur de complexité urbaine et d’intensité. La variété typologique et morphologique permet une perception bien plus basse des densités d’occupation. De même la fin du monolithisme immobilier (qui n’a rien à voir avec la monotonie des volumes mais y concourt activement) crée une perception plus complexe de l’îlot concerné, sa classification (inconsciente) dans les standards sociaux est alors plus subtile et plus riche. Cette piste sera fructueuse mais elle demande une qualité de conception bien supérieure et une mise en œuvre notablement plus difficile.

Sur le renouvellement urbain
Je ne reviendrai pas sur la légitimité du principe même de renouvellement urbain qui ressort d’un constat de blocage : Normalement depuis ses origines, la ville se renouvelle spontanément (hormis Néron et quelques barbares !)
Dans le cas de nos grands ensembles c’est la naissance même de l’opération qui porte les germes du blocage. Issue de la tabula rasa, théorisée et pratiquée, construite simultanément par un seul maître d’œuvre avec un langage architectural unique (et souvent d’une singulière pauvreté ), maîtrisée par un seul opérateur ou presque, propriété d’un seul ou de quelques bailleurs. Bref le système est loin d’être auto-correctif et ne permet aucune reprise progressive aucun rapport à une histoire du lieu ancienne ou à écrire. L’erreur courante c’est de recommencer de la même manière : Un concours brillant avec un projet global et définitif pour une action limitée dans le temps.
Il faut abandonner la vision réparatrice du renouvellement urbain et renouer avec les principes du renouvellement permanent. L’ANRU s’engage courageusement dans cette vision. Le renouvellement manie à la fois la réhabilitation et la rénovation. C’est en cela qu’il permettra la gestion du temps et la réintroduction de quartiers artificiels dans le tissu organique de la ville.
Une piste intéressante car pragmatique, composite et socialement porteuse est celle du faubourg. Certes, il n’est pas très ambitieux de proposer à nos banlieues un avenir de faubourg mais en réalité c’est l’aspiration possible. Le faubourg est intéressant car il travaille d’ex-trames agricoles, dons plus vastes, des friches artisanales et industrielles et des échelles de temps variées. Il permet des évolutions pacifiques et progressives, “par casier”, de la structure urbaine. De plus le faubourg marie des textures différentes, grands hangars, villas ouvrières, immeubles de rapports, école “Jules Ferry” et possède un tissu viaire économe mais hiérarchisé, se pose sur des multiplicité de propriétaires et de tailles parcellaires et, enfin, a une capacité à se densifier sur lui même sans difficulté. Il ne convient pas de copier l’apparence du faubourg mais de s’inspirer de ses traces et de ses processus de composition.

Sur le centre et les commerces
La question du centre de la ville est constitutrice de la ville elle même. Ce sont les origines de la ville, le siège des pouvoirs, le lieu de l’excellence (économique, artistique, intellectuelle). Les structures administratives, les hôpitaux, les cinémas, les universités et les sièges d’entreprises ont déserté le noyau urbain. Le pari est d’y substituer autre chose que le point de rassemblement des touristes nostalgiques. Les commerces sont alors la valeur refuge mais insuffisante en raison de leur clôture la nuit et le WE. Les lieux de convivialité : restos, bars et boites de nuit peuvent suppléer mais avec des contraintes rudes.
Concentrons nous sur le commerce, au delà des hypermarchés dont la taille et la conception pensée pour l’automobile est contradictoire avec l’urbain; il subsiste un tissu de commerces, de proximité certes, mais aussi des soins à la personne (habillement, etc..) ,de technologie et de culture. Ils sont dans les centres commerciaux. Pourquoi ? Par confort (circulations couvertes), par sécurité (services partagés) par aspect pratique (cellules commerciales équipées, accessibles et standardisées) Hormis la question du socle de ces centres (surélevés pour l’auto); c’est un concept de l’espace privatisé qui remplace celui de du lieux public. Un centre commercial est fermé durant la nuit et le WE, il est “mort” donc inutile. Monofonctionel, il devient une friche temporelle. Par ailleurs c’est un espace qui est sous la garde de sociétés de surveillance et non du service de l’ordre public. La limite est ainsi évidente, lieu de commerce exclusivement il ne peut remplir la fonction d’”agora” chère à nos origines démocratiques. Accessoirement ce genre de lieux fermés sur eux même présente majoritairement à la ville des arrières c’est à dire des poubelles et des quais de livraison, il y a plus sympa comme paysage !
Ce constat ne serait pas trop gênant si le linéaire de commerce (considérable) ainsi utilisé n’était manquant à la trame urbaine publique des centres villes. C’est donc une réflexion de fond qu’il faut engager pour réhabiliter la rue publique lieu de mélange, de frottements et de passage, de commerce et de loisirs, de permanence et de théâtre etc ..
La couverture de certaines rues pour renouer avec les galeries, les arcades et les marchés couverts est à ré-inventer.

Sur l’habitat
Le travail est en cours : depuis 5 ans, grâce ou avec l’embellie de la promotion, les opérateurs avancent, les concepteurs ouvrent de nouveaux horizons. Les enjeux environnementaux (et particulièrement énergétiques) sont une chance historique.
Dans le logement, l’augmentation du nombre des ménages (durée de vie et séparations) participe fortement à la crise mais change les typologies de logement demandées et produites. La taille baisse mais il faut aussi pouvoir accueillir les enfants le WE. Le besoin est désormais beaucoup plus divers et orienté vers des espaces privatifs extérieurs (balcons terrasses et jardins)
La question de l’évolutivité des logements est encore en panne pour le collectif mais avance vite et bien pour l’individuel, même groupé.
La piste du logement intermédiaire (accès indépendant, mais superposition et espace extérieur à 25 % de la surface de plancher) est une piste encore trop faible mais vraiment prometteuse.
Le statut d’occupation des logements doit également évoluer, entre la location et la propriété classique, il y a des pistes qui se dérouleront dans la propriété progressive (location-attribution) ou partielle et réversible (1 ou deux pièces qui repartent en viager à la retraite). L’autopromotion immobilière (issue des Baugruppen) est également un moyen efficace pour créer du lien social et de l’audace dans la création de patrimoine habité.

Sur le projet urbain
Il n’y a de projets urbain que au service d’une stratégie politique (l’art de gérer la ville - étymologie) C’est une une vision de l’homme, de sa place unique et collective dans le fonctionnement social qui génère une posture. Celle ci fabrique une pensée sur le territoire et le temps, elle n’est pas à l’échelle des échéances mais se combine avec elles. Les coups urbains ne peuvent - et ne doivent - qu’être au service de cette vision. Le reste ce sont des outils et des moyens jamais des finalités. Je recommande la lecture du site de l’ERU à ce sujet et le document sur Nantes à charger sur le lien : http://www.ecoledelarenovationurbaine.com/fileadmin/upload/ConfActrNantes.pdf
Ces principes demandent d’excellent techniciens de l’espace, des élus visionnaires et lucides. Ce n’est pas chose aisée car souvent la vision est celle du technicien, et l’élu se réfugie trop vite dans le comment, faute de pourquoi. Ce n’est pas une critique mais simplement la nature humaine et la facilité devant l’énorme responsabilité de procéder au cadre de vie.

Il se charge sur ce lien