Pourquoi le sujet des habitats intermédiaires ?

L’origine et les raisons de ce travail sont à trouver dans un cocktail de curiosités, d’intuitions et d’opiniâtretés.

Les curiosités, partagées entre les commanditaires et l’équipe d’étude, étaient à la recherche des opérations expérimentales des années 70 et 80. La politique technique de l’État avait amené le dispositif d’habitat intermédiaire à des niveaux de production réels, un petit bilan s’imposait.

Les intuitions étaient qu’il y aurait certainement quelque chose d’utile à dégager pour développer la question du renouvellement de l’habitat et de sa conception. Le lien intérieur-extérieur du logement comme le rapport au sol nous semblaient très porteur. Bien sûr, le renouvellement urbain nous oblige à chercher des pistes de mutations pour l’urbanisme de ZUP. Nous pensions trouver dans l’habitat intermédiaire des outils de transition entre les grands ensembles et l’environnement, des prétextes de couture urbaine qui permettraient structurer l’espace public et le parcellaire de nos quartier de grand ensemble.

L’opiniâtreté c’est surtout celle de Pierre Peillon qui, quasiment durant six ans, a cherché comment mobiliser de l’intelligence collective sur cette question. Il a été écouté simultanément, dans sa maison, l’Union Sociale pour l’Habitat et au PUCA,  le Plan Urbain Construction et Architecture. Nous avons répondu à l’appel d’offres avec gourmandise et n’avons pas été déçus.

Qu’est ce que l’habitat intermédiaire ?

La définition de l’habitat intermédiaire peut être résumée de manière très simple : un accès quasiment direct pour chaque logement et au moins un quart de la surface du logement en extension extérieure. Nous trouvons alors des superpositions qui n’excèdent pas trois couches de logements mais atteignent parfois des densités de 130 logements à l’ha, ce qui est plus du double de celle d’une bonne part des grands ensembles.

Qu’avons-nous trouvé dans le sujet ?

Bien mieux que ce que nous cherchions ! Le bilan est vraiment très positif. Tout d’abord, ce qui nous a vraiment frappé c’est que les habitants exprimaient systématiquement une satisfaction qui dépasse largement la politesse habituelle. Les gestionnaires de terrain également et, souvent, ils se demandaient à voix haute “pourquoi n’avons-nous pas réalisé plus d’opérations de ce type ?”

On les comprend, à l’analyser et le décortiquer le travail des concepteurs et maitres d’ouvrages ces opérations s’avère globalement remarquable. Ça donne vraiment envie d’y vivre et c’est un test qui ne trahit pas. Évidemment la qualité du logement est souvent excellente. Nous, concepteurs, admirions les doubles volumes et la qualité de l’éclairage mais les habitants vibrent surtout pour les extensions extérieures et pour le lien direct, enfin presque, avec l’espace public et l’absence de communs. Nous avons remarqué des pathologies et des désordres peu agréables mais pas plus qu’ailleurs.

C’est en matière d’urbanisme que le dispositif montre bien qu’il est possible de réaliser de l’habitat plutôt dense et un rapport d’échelle avec le piéton tout à fait agréable. Dans la même veine, nous avons constaté que les constructeurs les plus habiles réussissent à sauvegarder simultanément une intimité suffisante dans le logement et d’importantes extensions extérieures. C’est un grand travail, très subtil, et un résultat apprécié, en connaissance de cause, par les habitants.

La définition de l’habitat intermédiaire peut être résumée de manière très simple : un accès quasiment direct pour chaque logement et au moins un quart de la surface du logement en extension extérieure. Nous avons alors des superpositions qui n’excèdent pas trois couches de logements mais atteignent parfois des densités de 130 logements à l’ha, ce qui est plus du double d’une bonne part des grands ensembles.

Dans la démarche de conception nous avons marqué trois approches. Elles sont presque chronologiques. La première est issue reconstruction et cherche à faire des modèles. On trouve une grande sagacité dans le plan parfaitement efficace mais aussi une rigidité du plan masse sans caractère vraiment urbain. La seconde filiation pourrait s’intituler génération PLA. Elle a fleuri dans les années 80 et s’illustre par la générosité et l’inventivité. Par contre les opérations sont parfois mimétiques et souvent très petites. La dernière approche, à nouveau très active, conjugue toutes les échelles simultanément celle de la ville et celle de l’habitat. C’est l’assemblage de la pensée d’architecture et de la composition urbaine qui révèle des opérations brillantes. Et c’est probablement dans ce sens que notre travail veut laisser un message.

Quelles sont nos conclusions ?

Globalement il y en a trois :

1. il faut changer notre manière de faire de l’aménagement urbain,
2. il faut soigner, bien mieux qu’on ne le fait, tous les espaces intermédiaires entre la sphère publique et le logement
3. il ne faut pas faire d’opération d’habitat intermédiaire mais des opérations avec de l’habitat intermédiaire

Premier point, il nous apparaît évident que fabriquer de la ville dans son coin et programmer de l’habitat séparément est une hérésie. Il y a non seulement des liens profonds mais de la continuité entre la composition d’un programme de logements et son intégration urbaine, elle-même facteur de la composition urbaine générale. C’est pourquoi nous plaidons pour que cette séparation des tâches ne soit plus, et afin que la recomposition de nos villes soit l’occasion de penser les destinations habitat (ainsi que les autres : activités, commerces, services etc..) simultanément au dessin (dessein) urbain. Clairement, cela signifie qu’il convient d’arrêter de dessiner des” escalopes” avec des quantitatifs de shon et, au contraire, de préfigurer et de scénariser les occupations à venir, les mutations nécessaires. On voit bien que la conclusion de l’habitat intermédiaire dépasse très largement cette morphologie d’habitat, c’est le propre des occasions de refondation.

Secondement, le logement intermédiaire, parce qu’il supprime une bonne partie de l’espace commun, surtout celui qui est intégré au volume de la construction, met bien en exergue la nécessité de traiter les espaces “intermédiaires” qui sont aussi des espaces collectifs partagés par les habitants d’une résidence. Très souvent le parcours de la voie publique à la porte du logement est une suite de délaissés sur lesquels il est bien difficile de tricoter les rapports humains indispensables au bon fonctionnement de cette petite entité qu’est la résidence, l’îlot où le groupe immobilier. Ce travail difficile et ne peut pas être réalisé uniquement par le maitre d’œuvre car il est recréé jour après jour par la gestion quotidienne et l’usage. Je crois que l’investigation collective et débattue entre concepteur, gestionnaire et habitants est une des clefs pour retrouver de la cohérence dans la vie partagée.

Enfin, l’opération d’habitat intermédiaire, abordée (historiquement parlant) par le biais des financements réservés, doit quitter l’expérimentation et l’exclusivité. Pour cela il est nécessaire d’instiller là où cela est possible du logement intermédiaire dans des opérations nécessairement plus complexes. Ainsi plutôt que d’étudier un immeuble, même de logements intermédiaires, il faut poser la question de l’occupation de la parcelle sur laquelle peuvent (doivent ?) coexister du collectif, de l’individuel dense et de l’intermédiaire.

Pourquoi n’y a-t-il pas plus d’opérations avec de l’habitat intermédiaire ?

Objectivement le serpent se mord la queue. En raison d’une production quasiment confidentielle, la mise en œuvre de logements intermédiaires est plus compliquée. Par exemple, d’un point de vue technique, les solutions réseaux ne sont pas encore normalisées. L’immeuble collectif dispose de la gaine  grâce à laquelle les fluides sont distribués, la maison individuelle utilise le coffret mais quid de l’habitat intermédiaire ? On voit bien que les habitudes ne sont pas toutes abouties.

Le problème relève également des schémas d’aménagement. Très souvent on n’y envisage même pas l’existence de l’habitat intermédiaire. Ainsi la zone est soit prévue pour de l’habitat individuel et sa technique administrative de cadrage soit de l’habitat collectif et le processus correspondant. Il faut alors jongler. Le temps, l’énergie manquent alors rapidement. À ce titre on a constaté que la majorité des opérations considérées comme très réussies, était le fait d’organismes cumulant la fonction d’aménageur et celle d’opérateur constructeurs. La conception des deux échelles étant simultanée, elle en est facilitée, plus riche et plus cohérente.

Enfin la question des prix : comme pour toute nouveauté, chacun prévoit une marge de prudence. Elles s’additionnent et globalement le résultat est mitigé. La performance économique ne viendra qu’avec l’habitude et la confiance. Globalement il apparaît que le développé d’enveloppe est supérieur au logement collectif mais inférieur à celui de l’individuel. La surface d’étanchéité est un peu plus importante que pour les autres types mais il n’y a pas d’espaces collectifs bâtis à réaliser. Le (faible) surcout est soluble à moyen terme.

Y a-t-il des recommandations à faire ?

Au-delà des recommandations habituelles qui concernent tous les produits habitat : maîtriser la chaîne de l’aménagement jusqu’à la construction et prendre le temps pour les études la conception et les scénarii préalables, il convient spécifiquement pour l’habitat intermédiaire de formuler trois préconisations et un souhait.

La première piste sera de ne pas rentrer «dans la logique de tuyaux». Les priorités propres à chaque métier amènent souvent les acteurs techniques à ne voir que leur discipline et strictement que la raison primaire de leurs “principes”. Ce comportement aboutit à l’addition de contraintes et, régulièrement, à des aberrations et d’énormes surcoûts. Il convient donc de mettre ces acteurs techniques autour de la table, particulièrement ceux qui s’occupent des réseaux et des lots techniques. Avec le concepteur ils doivent innover et trouver des solutions nouvelles. Il est certains que de cette démarche rejailliront des bénéfices bien au-delà d’habitat intermédiaire. La mesure apparaît évidente mais la pratique en est souvent fort éloignée.

Ensuite, plutôt que de continuer à concevoir l’habitat intermédiaire comme un objet en tant que tel c’est-à-dire 100 % intermédiaire il convient de l’instiller banalement dans les opérations d’aménagement dont on pressent  bien qu’elles doivent être plus complexes.

La troisième piste concerne les espaces intermédiaires. La disparition des lieux collectifs dans le cadre bâti nécessite d’autres lieux d’appropriation propre à une résidence, des lieux de transit mais des trajets sociologiques entre le “public et l’intime”. Tout un domaine à redécouvrir !

Enfin le souhait : il relève d’une intuition. Dans l’habitat intermédiaire les rapports entre les habitants peuvent se construire différemment que dans le logement collectif. Il est donc utile que ceux avec les gestionnaires le soient également. N’y aurait-il pas une place pour une plus grande participation des habitants à la gestion de leur cadre de vie ? Voire une partie d’autogestion de leurs services et charges collectives.

Le contexte et les conditions de l’étude.

Les régions concernées étaient l’Auvergne, la Bourgogne, la Franche-Comté et Rhône-Alpes. Nous avons recensé 122 opérations, visité 68 et retenus 30 pour l’étude. Celles-ci, représentatives, ont donné lieu à autant de fiches de cas et l’ensemble de la démarche a fait l’objet d’un rapport d’analyse, de préconisations et de propositions. C’est un travail de praticiens qui voudraient  lui voir un usage directement opérationnel.

Tous les éléments ainsi qu’une large galerie de photos sont téléchargeables sur le site www.hi.urbitat.fr

Des conclusions ?

Il ya avec l’habitat intermédiaire un vrai gisement de qualité de l’habitat et de diversité urbaine. C’est également une des réponses à la nécessité d’une ville plus compacte, plus intense et, simultanément, aux désirs des populations d’extensions extérieures et de rapport au sol.

Une étude similaire menée récemment au CSTB confirme totalement nos impressions.